Kredyt to produkt regulowany Prawem bankowym – może go udzielić wyłącznie bank lub SKOK. Zawsze musi być przeznaczony na określony lub dowolny cel wskazany w umowie, jest oprocentowany i wymaga weryfikacji zdolności kredytowej klienta. Bank sprawdza historię w BIK i może wymagać zabezpieczenia.

Pożyczka to szersza kategoria wynikająca z Kodeksu cywilnego. Może jej udzielić zarówno instytucja finansowa, jak i osoba prywatna. Nie wymaga celu, nie musi być oprocentowana (choć zwykle jest) i podlega mniej rygorystycznym regulacjom – co sprawia, że tzw. chwilówki czy pożyczki pozabankowe bywają droższe i mniej przejrzyste.

AM Skibińscy pomaga klientom wybrać odpowiedni produkt – niezależnie od sytuacji finansowej, w tym dla osób z trudną historią kredytową czy bez zaświadczeń z ZUS i US.

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na nieruchomości, które zabezpiecza wierzytelność banku. Wpis do księgi wieczystej oznacza, że w razie niewywiązania się z umowy bank ma prawo zaspokoić swoje roszczenia poprzez sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji komorniczej.

Wyróżniamy dwa główne rodzaje hipotek stosowanych przy kredytach:

• Hipoteka umowna – ustanawiana dobrowolnie przez właściciela nieruchomości jako zabezpieczenie kredytu bankowego.
• Hipoteka przymusowa – ustanawiana przez wierzyciela bez zgody właściciela, np. przez fiskusa lub ZUS.

Koszt wpisu hipoteki do księgi wieczystej wynosi standardowo 200 zł (opłata sądowa). Dodatkowo należy uiścić podatek PCC w wysokości 0,1% od wartości hipoteki (przy hipotece umownej). Notarialne ustanowienie hipoteki wiąże się z taksa notarialną zależną od wartości zabezpieczenia.

W modelu pośrednictwa finansowego wynagrodzenie pośrednika pochodzi od banku lub instytucji finansowej, która udziela kredytu – nie od klienta. Oznacza to, że doradztwo i pomoc w znalezieniu najlepszej oferty kredytowej są dla klienta bezpłatne.

AM Skibińscy działa na rynku finansowym od 2004 roku i współpracuje z renomowanymi bankami oraz instytucjami finansowymi. Dzięki temu klient otrzymuje dostęp do ofert wielu banków jednocześnie bez konieczności odwiedzania każdego z nich osobno.

W przypadku niestandardowych produktów (np. finansowanie prywatne, pożyczki pod zastaw dla firm z wykluczonych branż) warunki współpracy ustalane są indywidualnie. Zachęcamy do kontaktu telefonicznego pod numer 530 550 105 lub 510 156 659, aby omówić szczegóły.

Wymagane dokumenty dzielą się na dwie grupy – dotyczące kredytobiorcy i dotyczące nieruchomości. Poniżej lista najczęściej wymaganych przez banki:

Dokumenty osobiste i dochodowe:

• Dowód osobisty (lub dwa dokumenty tożsamości)
• Zaświadczenie o dochodach na druku bankowym (przy umowie o pracę)
• Wyciągi z konta bankowego z ostatnich 3–6 miesięcy
• Dla przedsiębiorców: PIT za ostatnie 2 lata, KPiR lub pełna księgowość, zaświadczenie z ZUS i US o niezaleganiu
• Zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości wynagrodzenia

Dokumenty dotyczące nieruchomości:

• Numer księgi wieczystej (KW) lub akt notarialny
• Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości
• Operat szacunkowy (wycena rzeczoznawcy majątkowego) – często zleca ją sam bank
• W przypadku nieruchomości w budowie: umowa deweloperska, pozwolenie na budowę, harmonogram prac

Kredyt konsolidacyjny polega na połączeniu kilku różnych zobowiązań finansowych (kredytów gotówkowych, kart kredytowych, chwilówek, rat) w jedno z niższą miesięczną ratą i dłuższym, wygodnym okresem spłaty. Środki nie trafiają na konto klienta – bank wypłaca je bezpośrednio wierzycielom.

Oferujemy konsolidację zarówno dla klientów indywidualnych, jak i przedsiębiorców:

Główne korzyści z konsolidacji:

• Niższa miesięczna rata – rozłożenie spłaty na dłuższy czas
• Jedno zobowiązanie zamiast kilku różnych terminów płatności
• Niższe RRSO w porównaniu z chwilówkami i pożyczkami pozabankowymi
• Poprawa scoringu BIK dzięki regularnej, terminowej spłacie jednej raty
• Koniec z opóźnieniami i narastającymi odsetkami karnymi

Zdolność kredytowa to ocena możliwości terminowej spłaty kredytu wraz z odsetkami. Banki obliczają ją na podstawie modeli scoringowych, biorąc pod uwagę wiele czynników:

• Dochody netto – im wyższe i bardziej stabilne, tym lepsza zdolność. Preferowane są umowy o pracę na czas nieokreślony.
• Stałe miesięczne wydatki – czynsz, media, alimenty, inne raty obniżają zdolność.
• Historia kredytowa w BIK – regularne spłaty działają na korzyść, zaległości pogarszają ocenę.
• Aktualne zobowiązania – każdy aktywny kredyt czy limit na karcie kredytowej zmniejsza dostępną zdolność.
• Liczba osób na utrzymaniu – każda osoba zależna finansowo obniża zdolność kredytową.
• Forma zatrudnienia – umowa o pracę jest oceniana najlepiej, następnie działalność gospodarcza, umowy cywilnoprawne.

Sposoby na poprawę zdolności kredytowej przed złożeniem wniosku:

• Spłata lub konsolidacja istniejących zobowiązań
• Zamknięcie nieużywanych kart kredytowych i limitów odnawialnych
• Unikanie nowych zapytań kredytowych w BIK (każde zapytanie obniża scoring)
• Zgromadzenie wkładu własnego (min. 10–20% wartości nieruchomości)
• Stabilizacja zatrudnienia na min. 3–6 miesięcy przed wnioskiem

Kredyt hipoteczny wiąże się z kilkoma kategoriami kosztów. Ważne jest uwzględnienie ich wszystkich przy porównaniu ofert – sam poziom oprocentowania nominalnego nie daje pełnego obrazu.

Koszty bankowe:

• Oprocentowanie – stałe (przez pierwsze 5–10 lat) lub zmienne (oparte na WIBOR + marża). Marże banków wahają się zazwyczaj od 1,8% do 3,5%.
• Prowizja za udzielenie kredytu – od 0% do ok. 3% kwoty kredytu. Niektóre banki rezygnują z prowizji w zamian za wyższe ubezpieczenie.
• Ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe, cesja polisy na bank.
• Ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy – nie zawsze obowiązkowe, ale często warunkiem obniżenia marży.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – przy wkładzie poniżej 20% wartości nieruchomości.

Koszty zewnętrzne (notarialne i sądowe):

• Taksa notarialna – zależna od wartości nieruchomości (zwykle 0,4%–2% + VAT)
• Wpis do księgi wieczystej – 200 zł opłata sądowa
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% przy rynku wtórnym (nie dotyczy rynku pierwotnego)
• Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę – 300–700 zł

Prowizja to jednorazowa opłata pobierana przez bank za udzielenie kredytu. Jest wyrażana jako procent kwoty kredytu i płatna zazwyczaj z góry lub doliczona do kwoty kredytu (co oznacza, że również jest oprocentowana).

Typowe zakresy prowizji według produktu:

• Kredyt hipoteczny: od 0% (promocje) do ok. 3% kwoty kredytu
• Kredyt gotówkowy: od 0% do nawet 10–15% przy mniejszych kwotach
• Kredyt dla firm: od 1% do 4%, zależnie od ryzyka i okresu kredytowania
• Leasing: zwykle 0–3% wartości przedmiotu leasingu

Na wysokość prowizji wpływają:

• Zdolność kredytowa i historia w BIK klienta
• Długość okresu kredytowania
• Wysokość wkładu własnego (kredyt hipoteczny)
• Wykupienie dodatkowych produktów bankowych (konto, ubezpieczenie)
• Aktualne promocje i kampanie banku

Pośrednictwo finansowe to nie tylko wygoda – to realny zysk finansowy i oszczędność czasu. AM Skibińscy działa na rynku od 2004 roku i obsłużyła tysiące klientów indywidualnych oraz przedsiębiorców.

Konkretne korzyści:

• Dostęp do ofert wielu banków jednocześnie – bez konieczności składania wniosków osobno w każdej instytucji.
• Jedno zapytanie w BIK – pośrednik kieruje wniosek tam, gdzie szanse na pozytywną decyzję są największe, ograniczając liczbę zapytań kredytowych.
• Bezpłatne doradztwo – wynagrodzenie pośrednika pochodzi od banku, nie od klienta.
• Negocjacje warunków – pośrednik z dużym wolumenem transakcji ma siłę negocjacyjną niedostępną dla klienta indywidualnego.
• Pomoc przy trudnych przypadkach – obsługujemy klientów z negatywną historią kredytową, bez zaświadczeń z ZUS i US, z branż wykluczonych i o podwyższonym ryzyku.
• Kompleksowa obsługa – od oceny zdolności, przez wybór oferty, po zebranie dokumentów i finalizację umowy.

Tak, kredyt hipoteczny na nieruchomość w budowie (tzw. kredyt deweloperski lub kredyt na rynek pierwotny) jest standardowym produktem oferowanym przez większość banków. Charakteryzuje się specyficznym trybem wypłaty środków.

Jak przebiega finansowanie nieruchomości w budowie:

• Bank wypłaca kredyt w transzach, zgodnie z harmonogramem budowy i postępem prac.
• W okresie budowy klient spłaca wyłącznie odsetki od wypłaconych transz – rata kapitałowa zaczyna się po odbiorze nieruchomości.
• Zabezpieczeniem na etapie budowy jest umowa deweloperska (po 2022 r. objęta Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym) oraz cesja praw z niej.
• Po zakończeniu budowy i wpisaniu nieruchomości do KW następuje ustanowienie hipoteki.

Wymagane dokumenty przy nieruchomości w budowie:

• Umowa deweloperska lub umowa przedwstępna z deweloperem
• Prospekt informacyjny dewelopera
• Pozwolenie na budowę i harmonogram prac
• Numer rachunku powierniczego dewelopera

Wpis hipoteki do księgi wieczystej oznacza, że nieruchomość jest obciążona prawem rzeczowym na rzecz banku. Właściciel zachowuje pełnię praw do korzystania z nieruchomości – może w niej mieszkać, wynajmować ją czy ją remontować.

Co ogranicza wpis hipoteki:

• Sprzedaż nieruchomości wymaga wcześniejszej spłaty kredytu lub zgody banku na przejęcie długu przez nowego nabywcę.
• Ustanowienie kolejnej hipoteki wymaga zgody banku posiadającego hipotekę wyższego rzędu.
• Hipoteka jest widoczna w księdze wieczystej – obniża atrakcyjność nieruchomości przy sprzedaży bez uprzedniej spłaty.

Kiedy bank wszczyna egzekucję:

• Zazwyczaj po 3–6 miesiącach zaległości w spłacie rat bank wypowiada umowę kredytową.
• Po bezskutecznym wypowiedzeniu następuje przekazanie sprawy do egzekucji komorniczej lub sprzedaży nieruchomości.
• Banki dążą do ugodowego rozwiązania – warto jak najwcześniej kontaktować się z bankiem w razie problemów ze spłatą.